プラスPMのサービス

私たちは、お客さまと一緒になって、経営方針に合致した施設整備を実現します。


 プラスPMのミッションは、お客さまの経営方針を理解し、建設プロジェクトの推進を行いうこと。そして、的確な投資判断・高い品質の確保と共に、収益性の向上や経営改善が可能な施設整備を実現することです。
 

 
 通常、コンストラクション・マネジメント(CM)会社が介在しない建設事業では、事業主様が直接、設計会社や建設会社とやりとりを行うため、建設費のオーバー、スケジュールの遅延、竣工後の使い勝手の悪さの判明など、さまざまな問題が起こることがあります。そのようなことが起きないようにCM会社は存在します。プラスPMは、事業主様の立場に立ち、設計会社や建設会社との間で、専門的な視点を持ちながら、建設事業を円滑に推進します。結果、 建設費を抑え、使い勝手の良い建物を完成させ、またその後の維持・管理コストも安く抑えることを実現させます。
 

 
 上の図は、左がプラスPMが介在しないケース、右がプラスPMが介在するケースです。 
 左のように、プラスPMが介在しないケースでは、「設計会社の選定」から、作成された「図面の確認」まで、すべてを事業主様で行います。また、設計図面の完成後には、見積もりに参加する「総合建設会社の募集」「工事見積書の確認」「総合建設会社の実績確認」「安全対策」などを考慮した上、「価格交渉」から「契約書の内容確認」までを行います。 
 右のようにプラスPMが介在するケースでは、まず事業主様の「事業コンセプト」や「目標予算」を当社が確認した上で、「設計者選定プロポーザルの実施」「設計図面の確認」「総合建設会社選定の実施」「現場代理人の確認」「見積書確認」から「価格交渉」「契約書の確認」までを行います。 
 ただし、当社は、設計会社や総合建設会社を選定する意思決定する権限は有しません。あくまで、事業主様に的確な判断をしていだける情報の提供や技術面の支援を行います。また、間接的な業務として「地元対策の進め方」「補助金の取得方法」「家具備品、IT関係の購買支援」なども支援することが可能です。 
 

プラスPMのコンストラクション・マネジメント、4つの概要

 では次に、プラスPMのコンストラクション・マネジメントについて、4つの特徴を具体的に説明してきます。

1:経営者の目線でマネジメント

 まずは、事業主様の経営方針を理解し、建設プロジェクトの推進支援を行います。的確な投資判断を行い、高い品質の確保しながら収益性の高い建設プロジェクトにすることが、私たちのミッションです。

2:経営分析から戦略策定

 プラスPMが主体となり、お客様の経営戦略部門や経営コンサルタントと連携して競合分析、内部分析から基本戦略の策定までを行うことで、長期的に安定した投資計画が実現します。

3:建替・改修・省エネを比較検証

 建替・リニューアルなど、複数の投資パターンを作成し提案的確な経営判断をしていただけます。省エネ工事や耐震補強のマネジメントも可能です。

4:部分的な業務提携、設備機器等の発注支援も可能

 基本構想づくりから建物完成までのトータルサービスから総合建設会社選定や見積査定業務などの部分的な業務も対応可能です。
 また、建設に伴う什器備品、その他専門的な機器などの選定支援が可能です。必要な電力や換気設備など、建設工事との調整もお任せ下さい。


1.事業計画策定

精度の高い建設事業計画からスタート

 まずは、事業計画を構築することが大切です。運営方針、施設のコンセプト、それに伴う建設計画からコスト、スケジュールを包括的に検討していきます。事業計画には、たとえば下記のような項目が含まれます。新築・増築工事を行う上で、外部環境・内部環境分析から既存施設における課題・問題を共有し、コミュニケーションを重ねながら、事業構想立案をサポートしていきます。
 

運営基本方針策定支援/施設コンセプト策定支援/事業予算の作成支援/最新コスト情報の提供建設計画の作成/事業全体工程の検討・作成

 

施設計画

建設費、機器、各システム予算を算定するため建設計画を行います。

2.設計者選定

最適な設計者の選定、
組織内の合意形成も支援

 理想の施設整備をおこなうためには、次の設計者選定は重要なフェーズとなります。事業主様や求められる施設に最適な設計者を選定するために、複数の設計者から選定するプロポーザル全体の支援から、設計者との契約に至る各種のサポートを行います。
 

設計者選定方法の立案、選定スケジュール策定支援、プロポーザル参加者募集支援、プロポーザル要綱の整備支援、プロポーザル運営支援(質疑対応含む)、評価方法の立案と評価支援、設計者との契約内容のチェックと立会い

選定スケジュール立案

プロポーザル要綱の整備

プレゼンテーションの開催支援

評価方法立案


3.設計コスト管理

目標予算内の設計内容とするための
コスト管理

 具体的な設計がはじまると、事業主側の立場に立ち、運営に配慮した視点から随時、設計内容の評価とコストの管理を行いながら、改善提案を行っていきます。次の工事の段階になってコストが増えてしまわないようにするためにも、この段階は、プロジェクトの中でもとても重要になってきます。
 

設計者への検討指示及び確認コストシミュレーション、設計改善提案・建設費削減提案、基本設計図書の確認、実施設計図書の確認、設計定例の出席スケジュール管理、事業主工事の仕様確定支援、事業主工事の設計への反映指示・確認

改善・コストダウン提案

設計図書改善提案


 

コストシミュレーション


4.総合建設会社選定

最適な発注方式の提案、
競争原理の確保とコスト削減支援

 工事発注段階では、イニシャルコストだけでなくメンテナンスコストも含め、総合的に発注方法を提案することがポイントになってきます。「設計・施工分離方式」と「設計・施工一括発注方式」のどちらにメリットがあるのかを見極め、工事会社との交渉や契約内容の確認までを支援します。
 

最適な発注方法の提案、イニシャル、メンテナンスコストの総合的な評価、総合建設会社見積内容の査定、専門工事会社見積徴集を含む総合建設会社との価格交渉、工事請負契約内容の確認と助言

発注方法の比較提案

工事費査定


 

イニシャル・メンテナンス総合評価


5.見積査定

独自の査定報告書で価格交渉
大きな建設コスト削減を実現

 建設工事を発注する段階で、見積書の査定をおこないます。プラスPMが作成する査定報告書は、常に最新の市場実勢データに基づいて算出いたします。これを基に価格交渉をおこなうことで、合理的で納得のいく大きな建設コスト削減効果を実現しております(下図参照)。プラスPMは、あくまで中立的な立場での査定となりますので、工事費の透明性や妥当性など、社内外へのアカウンタビリティ(説明責任)確保にもお役立ていただけます。
 

見積り査定事例

工事内容

当初見積り額

プラスPM 査定額

物流倉庫 新築工事

324,000,000

296,000,000

ビジネスホテル 新築工事

590,000,000

550,000,000

化学工業系中央研究所

1,100,000,000

1,050,000,000


 

査定業務の流れ(例)


6.工事コスト管理

工事中の追加費用の抑制と品質管理

 施工段階では、当初の事業計画を完遂するため、進捗状況や設計変更の確認と調整、追加見積もりの査定を行います。また、事業主様による別途発注工事についても支援、建設工事との調整も行います。

 

工事進捗状況報告(スケジュール・品質・コスト)、工事監理報告書の確認及び報告、設計変更による変更内容確認及び工事金額査定、事業主工事の発注支援、建設工事との調整、定例会議への出席(スケジュール・コスト・品質の確認)、竣工検査の立会い

コスト管理

 事業主別途発注工事の発注支援

 

施設内機器
情報システム
ベンダー(自動販売機、TV)
施設内家具
一般備品
セキュリティ工事
駐車場管制システム(課金システム)
電話工事(FAX、保守機器、PHS)
サイン工事(屋外、屋内)
カーテン、ブラインド 等

7. 設備老朽化対策

省エネ化で建物を長寿命化!診断から対策工事発注、補助金取得までトータルにサポートします 

 省エネ技術が高まっている現代では、新築、改修に関わらず、省エネにきちんと取り組むことで、建物をより長生きさせることができます。さらに省エネは、竣工後のランニングコストにも大きく影響してきます。実際きちんと取り組むことができれば、エネルギーコストの15%以上を削減することも可能です。
 しかし、実際に建物を省エネ化するには、さまざまな問題が生じます。私たちプラスPMは、その間を取り持ち、省エネ特有の補助金取得まで、トータルでサポートします。
 


省エネに取り組みたいけど、不安の多い事業者の声

・老朽化が進み、修繕費が多大にかかっている

・急な故障が続き、現場からクレームが増えた

・老朽化対策を何から進めたらいいか分からない

・予算内に収まるか不安

・施設を運営しながらうまく改修工事がおこなえるか不安

・サブコン・メーカー主導で過剰な投資にならないか不安

・補助金申請の仕方が分からない

・どれくらい光熱水費を削減できるかわからない

・設備に詳しい職員がいない

劣化診断診断

・業者選定
・支援診断立会い、調整
・診断報告書確認
 

概算コスト算出

・劣化対策費概算
・社内稟議資料作成支援
・意思決定支援

評価・査定

・CM業務で蓄積してきたノウハウでサブコン・メーカーからの提示プランを評価
・単なるコストカッターではなく品質を重視
 

事業推進支援

・第三者の立場から事業に参画
・事業全体のコストコントロール
・サブコン・メーカーの意見調整
・技術とコストの両面から施行者を評価
・施設のエネルギー管理体制の構築

 

費用対効果が高い建築と設備の改修を実現
補助金取得により、エネルギーコスト15%以上を削減


設備老朽化対策の流れ