病院建築、工場・倉庫・商業施設の建設、
高齢者住宅事業を成功に導くコンストラクションマネジメント会社

ASEAN ホームページからの資料請求・お問い合わせ
  • HOME>
  • 伸こう(しんこう)福祉会 (神奈川県 横浜市)

お客様の声

伸こう(しんこう)福祉会 (神奈川県 横浜市)

shinko_img01.jpg

shinko_img02.jpg

伸こう福祉会の理事長 足立聖子様に、プラスPMの仕事への評価について詳しく聞きました。

伸こう福祉会について

shinko_img03.jpg

伸こう福祉会は、神奈川県内で、介護事業および保育事業を手がけている社会福祉法人です。設立は1999年。2013年現在、従業員数は830名、売上高は約39億円。保有(または管理)している施設数は高齢者事業所36箇所、保育事業所8箇所です。

プラスPMに依頼している業務の概要

-伸こう福祉会は、プラスPMをどう活用していますか。

伸こう福祉会では、「保育園や老人ホームを建設するときの『設計』と『設計事務所への依頼時の、第三者としての助言』」を、プラスPMに依頼しています。

前理事長の口癖は、「ゼネコンに設計・施工を任せきりにしてはいけない」でした。

「ゼネコン任せにすると、最後はコントロールができなくなる。そうならないよう、大事な案件は第三者を参画させるべき」とよく言われました。

これまでプラスPMには、小さな相談から大きなプロジェクトの総合監理まで、様々な仕事を依頼しています。具体的には、次のとおりです。

業務 内容
1.保育園の設計・
施工の監理
shinko_img04.jpg
行政の指示により、「設計・施工を12カ月で完了させることが必須」という厳しい条件の案件でした。スケジュールが厳しいため、設計事務所の選定は難航し、結局は、プラスPMに、ゼネコンの施工の監理のみならず、設計そのものも依頼することになりました。結果的には「期間内に竣工」、「高デザイン、高品質」、「坪単価57万円」という素晴らしい仕上がりとなりました。
2.老人ホームの
施工の監理
shinko_img05.jpg
横浜市との共同プロジェクトでした。設計は、福祉施設の経験が豊富な、ある有名設計事務所です。プラスPMには、第三者としての助言をお願いしました。その設計事務所は福祉施設の実績が多かったので、そのぶん他社の施設と類似する恐れもありました。しかしプラスPMが間に入ってくれたことにより、「伸こう福祉会のスタイルの施設づくり」を十分に実現させることができました。

「スケジュールが極度にタイトな案件」を依頼

-1つめの依頼業務、「保育園の設計・施工の監理」について詳しく教えてください。

これは、「スケジュールは極度にタイトでしたが、プラスPMの助力により、期間内に、かつ高品質・低価格で竣工できた」という案件です。

建設したのは、藤沢市の保育園。施設の概要は次のとおりです。

項目 内容
開設日 2007年1月
定員 114名
休園日 12月29日~1月3日(土日祝日は開園)
併設事業 病後児保育、休日(日祝日)保育
認証 ISO9001 ISO14000取得
shinko_img06.jpg

この保育園は、私たちから藤沢市に「認可保育園を建築・運営したい」と提案し、認められたものです。

しかし承認が下りるまでに相当の時間がかかったため、設計・施工に使える期間はわずか1年でした。この規模の保育園を建てる場合、設計と施工には通常、2年はかかります。しかし今回の予定工期はその2分の1。きわめて厳しいスケジュールでした。

行政の仕事は「計画は必ず期日どおりに実行」が原則であり、交渉の余地はありません。つまり、何とかするしかない。

こうなると「困ったときのプラスPM」です。まずは担当Aさんに連絡し、早速、複数の設計事務所に掛け合いました。しかしどの事務所からも芳しい返事はありませんでした。

これは困ったと一時は頭を抱えましたが、そこにプラスPMから提案がありました。Aさんが言うには...

「設計作業そのものをプラスPMに依頼していただけませんか。つまり、プラスPMが【設計事務所のお目付役をする】のではなく、【設計そのもの】をやってしまいます。今回の短工期では、この方が適切です」

「施工の時には、ゼネコンの監理(お目付役)をやります。そのときも、自分たちで設計した図面を施工させるのであれば、的確な指示ができます。急な変更にも対応できます」

「それでも1年というスケジュールは正直、厳しいのですが、この方法なら何とかなると思います」

バリューエンジニアリングという考え方との出会い

-なぜ、そうした「短工期、高品質、低価格」が実現できたのでしょうか。

「短工期、高品質、低価格」が実現できたのは、プラスPMと共に、バリューエンジニアリング(略称 VE)を入念に繰り返したからです。

このVEの考え方は、この仕事を通じて、プラスPMから初めて学びました。

今は、どんな案件でも、設計・施工中に何か問題が起きたら「じゃあVEしましょう」が合い言葉です。ちなみにVE/CDという略語もあって、これは「バリューエンジニアリングとコストダウン」という意味です。

●プラスPMに聞く

※ 以下、「プラスPMに聞く」の部分は、技術的正確さよりも「わかりやすさ」を優先して話していることをあらかじめご了承ください。

バリューエンジニアリングとは

-プラスPMに質問です。バリューエンジニアリングとは何ですか。またなぜそれを行うとコストが下がるのですか。

バリューエンジニアリングとは、得たい価値(バリュー)を明瞭に認識することを通じて、品質を落とさずコストダウンを実現するための手法です。

バリューエンジニアリングの考え方の一例は次のとおりです。

1.ある仕様を実現しようとすると非常にコスト高になる。そう判明したとします。
2.そのコスト高について、設計事務所やゼネコンに対し、直対応的に「コストを下げろ!」と反応すると、手抜き工事や品質低下につながりかねません。
3.そうではなく、まず立ち止まって考えます。「そもそもその仕様を通じて、自分たちは、いったいどんな価値を得たいと思っていたんだっけ」と。
4.そうして「得たい価値」を明瞭に認識できれば、それからは次のような発想が可能になります。

この価値を得たいのなら...

・「この仕様じゃなくても、別のカンタンな仕様でも良いじゃないか」
・「この材料じゃなくても、別の安い材料でも、得られる価値は同じじゃないか」
・「そもそもホントに、この仕様が必要なのか? やめてもいいかも」

5.また、「全体価値とのバランス」で発想することも可能です。

「この価値を得たい」と言うけれど、そもそも「この価値」にどれほどの価値があるのだろうか...

・「この価値を十分に得なかったとしても、大勢(全体価値)には影響ないかも」
・「この部分は我慢して(=コストダウンして)、その分、他の箇所でゼイタクをした方が、【全体としての価値】が高まるかも」

「何が何でもこの仕様で」というように発想を固定してしまうと、コストダウンは「材料の変更(低価格化)」を通じて行うほかはなく、それは「品質の変化(低下)」につながります。これでは意味がありません。

しかし、仕様の背後にある「本来の目標(=得たい価値)」を明瞭化し、その目標を実現するための「必要十分で最小限度の、引き締まった仕様」を探すようにすれば、仕様の変更が品質の低下につながりません(時には、品質の向上、価値の向上をもたらします)。

まず「仕様ありき」ではなく、「得たい価値ありき」で柔軟に発想する。

これがバリューエンジニアリングの考え方です。

「最適化された仕様」 vs 「ある程度、汎用的な仕様」

-「バリューエンジニアリングを使えば、施工の途中で問題が起きても、柔軟に発想することで、【必要十分で最小限度の、引き締まった仕様】を実現できる」という説明でした。しかし、そうした仕様は、 最初から優秀な設計事務所を雇えば実現できるのではないでしょうか。VEの余地(=コストの下げしろ)があるということは、最初の設計がズブズブであるということにならないでしょうか。

そう考えたくなる気持ちも分からないでもありませんが、冷静に考えると、そうはなりません。

まず設計事務所やゼネコンは、施主から注文が来たときには「常識的に考えて、相場である仕様。普通の仕様」か、あるいは「自分たちが理想とする仕様」を提案してきます。

一方、VEで導き出される仕様は、「最適化された仕様」です。

「最適化」というと聞こえは良いのですが、実は一長一短です。「最適化」とは、「所与の、ある条件下において、最大の品質を発揮する仕様」のことです。それは同時に「条件が変わった場合は、効果は発揮されない」ことをも意味しています。

こうした「ギリギリの条件下でのギリギリの仕様」を最初から提案するのは、現実的ではありませんし、また適切でもありません。

最初の段階では、「どんな条件下でもある程度の品質を担保できる、ある程度、汎用的な仕様」から発想する方が適切です。

最初から「最適化された仕様」を目指すのは現実的ではない

-最初の設計から「最適化された仕様」を実現することは不可能なのでしょうか。

もし、どうしても設計の最初の最初から「最適化した仕様」にしたいというのであれば、最適化の前提となる「初期条件」、すなわち「そもそもどんな価値を得たいのか」を、施主の側が明確にする必要があります。「働きやすい環境を」、「動きやすい動線で」のような曖昧な話ではなく、もっとギリギリまで考え抜いて言語化して、設計事務所やゼネコンに伝えなければいけません。

しかし、それを企画段階で、頭の中の想像(イメージ)だけで行うのは非常に難しいことです。事実上、無理です。

そんな無理はせずに、もっと自然に進行させた方が良い。つまり、いったんは設計事務所やゼネコンの提案を受け入れて、それから「そもそもの価値観」を考え直し、やりくりしながら、最適の仕様を考案していく方が適切です。

プラスPMが設計そのものを行うことのメリット

-プラスPMが設計そのものも行うことの、施主にとってのメリットは何ですか。

バリューエンジニアリングは、「価値観を明瞭化して、仕様や材料の変更を設計事務所やゼネコンに求める」という行為です。これは、時には設計事務所やゼネコンに「めんどくさがられる」ことがありますが、そんな場合でも、情理を尽くして説明・協議し、何とかこちらの希望を通すようにします。

しかし、今回の案件はスケジュールがあまりにもタイトでした。この状況で説明や議論に時間を費やしていると、間に合いません。

プラスPMには、一級建築士や設計事務所の出身者も多くおります。つまり「設計」もやろうと思えば自分たちでできます。

もし「バリューエンジニアリングを高速に実行すること」に最大の価値を置くのであれば、設計作業そのものをプラスPMにご依頼いただくのが得策です。

プラスPMが設計するのであれば、バリューエンジニアリングに際し、「めんどくさがる相手に、情理を尽くして説明する」ような作業は不要です。

施主と意見がまとまれば、すぐさま設計へ反映することが可能です。

「老人ホームの施工の監理」を依頼

-2つめの依頼業務、「老人ホームの施工の監理」について詳しく教えてください。

2009年に、横浜市の老人ホームの施工の監理をプラスPMに依頼しました。施設概要は次のとおりです。

項目 内容
開設日 2009年4月1日
延床面積 2443 m²
定員 26名
居室数 34室(ユニット型個室。1ユニット8~9名)
併設事業 ショートステイ 8名/1日
備考 「横浜市野七里地域ケアプラザ」と併設。一つの建屋の2階~3階が特別養護老人ホーム(伸こう福祉会の所有)、1階が地域ケアプラザ(横浜市の所有)。老人ホームと地域ケアプラザの両方を、伸こう福祉会が建設。完成後に、地域ケアプラザの方だけを横浜市が買い取り。
shinko_img07.jpg

この案件でプラスPMに主に期待したのは「設計事務所と施主の間に入って、コストや仕様の面で施主の要望を反映させる」ことでした。

この案件では、設計事務所は、「老人ホームで多くの実績を持つ、ある有名な設計事務所」を起用しました。

しかし、ひとつの設計事務所に全てを任せてしまうのは不安だなと思いました。

有名設計事務所に業務を任せるにあたり、気がかりだったこと

-「実績ある有名設計事務所に単独で業務を任せること」がなぜ不安だったのでしょうか。

まずはコストが高くなってしまうのでは、と心配がありました。また、初めて仕事をお願いする設計事務所さんだったため、自分たちの要望が通らないかもしれないということも、気がかりでした。

気がかり1.「建築コストがすごく高いかもしれない」

-気がかり その1. 「コストがすごく高いかもしれない」とは具体的には。

「とても立派で、理想的な、だけど建築コストもとても高い老人ホーム」を提案されたら困ると思いました。

有名事務所なので、設計料が高いのはある意味しかたありません。しかし、建設費まで高騰することは避けたかった。

プラスPMに助言してもらい、コストコントロールしなければいけないと思いました。

●プラスPMに聞く

バリューエンジニアリングを使えば、理想と現実のバランスを調整できる

実績ある有名な設計事務所が、理想論に基づいた設計を提案してくるのはよくあることです。彼らとしても、クライアントに「さすが」と感心される提案をしなければいけませんから。

しかし、その理想論をそのまま受け入れるとコスト高騰を招きます。

予算が潤沢であれば、それでも良いのですが、現実には、予算はいつもタイトです。老人ホーム運営は公益性の高い事業ですが、一方で、事業を健全に運営していくためにも、やはり建築費用は適切な時期までに回収する必要があります。

この「理想と現実のバランス」を取るために、先ほど説明したバリューエンジニアリングの手法が使えます。

入浴施設での、バリューエンジニアリングの応用例

-バリューエンジニアリングが、具体的にどのように役立つのですか。

「介護士が入居者をお風呂に入れる設備」を例に考えてみましょう。

この設備の構成は、理想論で考えるならば、「入居者一人一人のプライバシーを大事にする必要がある → お風呂場は、個浴が可能になるよう、一室に浴槽は一個。これを数室設置」となります。

しかし、現実論で考えるならば次のような難点が出てきます。


1.「数室もの浴室を設置するのは、費用の面でもスペースの面でも無理がある」
2.「仮に設置したとしても、介護士の人数を考えると、その数室が全部使い切れない」
3.「一回に一人しか入浴させられないのでは、全員を入浴させるまでに介護士さんがヘトヘトになってしまう」

ここで「いちばん大事なこと」は、「入居者の全員にお風呂を楽しんでいただくこと」です。そこで現実的な案として、「一室に、浴槽を二つ設置。浴槽間は、カーテンなどで間仕切り」という設計がありえます。

一室に浴槽が二つあれば、一人の介護士さんが二人の入居者を段取りよく入浴させられます。また浴室数も2分の1で住むので、費用とスペースを大幅に節約できます。

この他にも、今回の老人ホームを設計・施工するにあたり、さまざまな場面でバリューエンジニアリングを実行し、「施設の品質(価値)を落とさずに、コストだけを下げる工夫」をしました。

気がかり2.「自分たちの要望が通らないかもしれない」

-気がかり2.「自分たちの要望が通らないかもしれない」とは具体的には。

伸こう福祉会は、どちらかというと、「設計事務所に任せきりにしない」、「デザインにもインテリアにもこだわりがある」、「細かいところまで自分たちの好みを通したい」という、「注文の多い施主」です。

しかし実績のある設計事務所は、「自分たちのやり方」を持っていて、それをベースに設計したいと望むでしょう。「自分たちはプロだ。任せて欲しい」という気持ちだと思うのです。

だけど私たちは任せ切りにはしたくない。ここはプラスPMに介入していただき、私たちの希望が通るように、設計事務所と交渉をしていただきたいと考えました。

結果的には、プラスPMに入っていただいてよかったです。設計が始まると、やはり意見が相違することは何度かありましたから。

施設のデザインで、設計事務所と意見が相違

-どんな意見の相違があったのですか。

デザインのことで、何度か話し合いました。

たとえば「部屋やホールなど建物の内部の色」について。私たちは建物の内部は基本的に「白」でまとめるのが好きなんです。そこに家具や小物で色を加えていき、「全体の色の雰囲気」を微調整したいのです。

ところが設計事務所はそれを嫌う。「老人ホームで白は冷たい雰囲気がする」ということのようです。その考えも分からないでもありませんが、「施主」としては、妥協したくありませんでした。

伸こう福祉会のデザインのこだわり
→ 白を基調にして、小物や家具で色を調整する。
shinko_img08.jpg shinko_img09.jpg shinko_img10.jpg

「室内や廊下の床材」についても意見が分かれました。白が好きな私たちとしては、廊下の床も白にしたいのです。しかし、その設計事務所は「木目調にしましょう。白だと汚れるし、暖かみに欠けます」といいます。

しかし、私たちとしては、木目調が定番というのを知っていて、それでもなお白くしたいのです。白であっても暖かみを出すことはできます。また材料、材質を工夫すれば、汚れにくく仕上げることも可能なのではと考えていました。

しかし、設計事務所にそう伝えても、やはり「床材は木目調が良いのではないでしょうか」と言われました。

伸こう福祉会の要望
→ 床も白く。
設計事務所の提案
→ 床は木目調が良い。
shinko_img11.jpg
shinko_img12.jpg

-床材の意見の相違は、結局、どう決着させたのですか

まずプラスPMに「白い床材を提案してほしい」と依頼しました。プラスPMからは、「色が白で、かつ汚れにくく、かつ高コストでない床材料」が複数個、提案されてきました。

「それらの材料を使いたい」と申し出た結果、設計事務所もついに理解してくれました。

この床材選択の一件で、あらためて感じたことですが、プラスPMは優秀なのに無色である点が魅力です。

「優秀なのに無色」という評価

-プラスPMは「優秀なのに無色」とは具体的には。

まずプラスPMは、設計事務所として優秀です。デザインも建築もよく知っている。コスト削減も徹底追求する。それは保育園の設計を依頼してよく分かりました。

それでいて、プラスPMには、「芸術家的こだわり」や「エゴ」はほとんど見られません。

デザインの基本方針は、施主である私たちの意向を受け入れてくれます。「受け入れる」といっても、単に「言うとおりにします」というだけでなく「そのデザインを実現したいのなら、この材料をこう使ってはみてはどうでしょうか」というように積極的な提案もありました。

このように「優秀なのに無色」、「無色なのに優秀」なプラスPMは、私たちのような「こだわりが強い施主」にとっては、とても魅力的な設計事務所です。

これから老人ホームや保育園を建てようと考えている企業や団体へのアドバイス

-これから老人ホームや保育園を建てようとしている企業、団体に向けて、プラスPMを活用した「ある種の先輩ユーザー」としてメッセージなどあればお願いいたします。

多くの皆様は、「設計事務所とゼネコンにお金を払って、さらに建設コンサルティング会社を雇うのは、何だかお金の無駄だ」と感じているだろうと思います。

その気持ちは分からないでもないのですが、しかし、私たちの経験からすると、結局は「お目付役」を加入させた方が、「自分たちの望み通りのものが作れる」、「予算も予定通りに収まる」ことになります。

また、これをお読みの皆さまの中には、施主というのは、ゼネコンや設計事務所に対しては「お客」の立場なんだから、何か要求があるのなら、お客として堂々と意見して、意志を貫けば良い、そう思う向きもあるかもしれません。

しかし、一般の「少額の取引」の場合はともかく、建設の場合は実際に工事が始まってしまうと、自分の意志を通すのは、たいへん難しいことです。

設計事務所もゼネコンも、大手であればあるほど、「自分たち流のやり方」があります。施主よりも、設計事務所やゼネコンの方が多くの場数を踏んでいるのだから、当たり前と言えば当たり前ですね。

それでも、自分たちの意志を通したいと思うのなら、やはりプラスPMのような「設計事務所やゼネコンと同じぐらい場数を踏んでいる会社」に、第三者として間に入っていただき、助言をしてもらえば安心です。

プラスPMへ支払う費用をどう解釈するかですが、もしかしたら「建設準備室長(プロジェクトマネージャー)を、1年間、一時雇いする」という見なしも可能かもしれません。

それでも、いきなり仕事を依頼するのは気が引ける...という場合には、私たちが最初に「ゼネコンとの経費精算の交渉」を依頼したときのように、とりあえず「難しい案件」を無茶振りしてしまえばいいかもしれませんね(笑)

今後の期待

-プラスPMへの今後の期待をお聞かせください。

プラスPMには、これまで何度も助けていただきました。これからも折に触れ、お世話になることと思います。プラスPMといっしょに話し合いながら、「いいものをつくっていく」のは、私にとってはとても楽しい時間です。これからも、よろしくお願いしますね!

shinko_img13.jpg
写真左はプラスPM 本部

伸こう福祉会様、本日はお忙しい中、貴重なお話をありがとうございました。

伸こう福祉会のホームページ
※ 取材日時 2013年7月
※ 文中に記載されている数値など情報は、いずれも取材時点のものです。
※ 取材制作:カスタマワイズ

お問い合わせ

建設コンサルティング、コンストラクションマネジメントについて

東京 TEL:03-3526-4181

大阪 TEL:06-6363-6066

ホームページからのお問い合わせはこちら

資料請求・お問い合わせ

SIDEMENU

トピックス

コンストラクションマネジメント 無料情報誌

病院、商業施設、高齢者住宅を成功に導くコンストラクションマネジメントのノウハウやコスト削減事例が満載

コンストラクションマネジメント 無料情報誌

病院建築メルマガ


高齢者住宅メルマガ